各乡、镇人民政府，各街道办事处，微山经济开发区、微山岛旅游度假区、南阳古镇旅游管委会，县直有关部门、单位：

为贯彻落实市政府办公室《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（济政办发〔2018〕32号），加快培育和发展我县住房租赁市场，完善住房供应体系，实现城镇居民住有所居，经县政府同意，结合我县工作实际，制定本实施意见。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话和视察山东重要讲话、重要指示批示精神。以建立租购并举的住房制度为主要方向，建立健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，以解决制约住房租赁市场发展的突出问题为导向，降低房地产的投资属性，增强住房的居住属性，引导居民转变住房消费观念，积极培育住房租赁专业化企业及住房租赁新业态、新模式，有效增加租赁市场供应，促进住房租赁市场持续健康发展。

（二）工作目标。鼓励和支持住房租赁消费，多措并举加大租赁房源供应，扩大全县住房租赁市场规模。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁政策制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

二、工作任务

（一）加快培育住房租赁市场供应主体

1．发挥国有住房租赁企业的引领和带动作用。强化政府引导，支持国有企业开展规模化住房租赁业务，发挥其在提供基本房源保障和稳控住房租赁市场方面的引领和带动作用。“十三五”期间，除保障性住房外，国有住房租赁企业应通过新建、购买或者长期租赁市场内闲置低效地产等方式多渠道筹集房源，开展租赁住房、人才公寓的建设和运营；开展住房租赁托管服务，通过提供安全方便、灵活多样、收费合理的专业化托管服务，吸引个人通过国有平台出租闲置住房。

责任单位：县财政局、县住房城乡建设局、县国资局

2．培育和发展专业化住房租赁企业。充分发挥市场作用，鼓励各类投资者和自然人发起成立住房租赁企业，鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、物业服务企业设立子公司开展住房租赁业务，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。引导成立住房租赁管理行业协会，提高行业自律意识，加快行业发展，推进住房租赁企业规模化、集约化、专业化运营。住房租赁企业申请注册登记时，经营范围统一规范为房屋租赁经营，享受国家加快发展生活性服务业的相关支持政策。公安部门比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统，实现对租客信息的有效对接。2019年年底前，建立1家住房租赁企业；到2020年，全县住房租赁企业达到3—5家左右。

责任单位：县住房城乡建设局、县发展改革局、县市场监管局、县公安局

3．鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。引导房地产开发企业改变经营方式，拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，允许将其持有或闲置的商业用房按规定改建为租赁住房，从单一的开发销售向租售并举模式转变，满足市场需求；政府搭建平台，积极促成房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式，鼓励房地产开发企业采取入股、投资等方式，推动住房租赁企业规模化、集约化发展。对新建并以自持物业开展住房租赁业务的房地产开发企业，除落实国家、省有关优惠政策外，以其自持租赁住房资产作担保，可享受降低商品房预售资金监管比例、企业信用加分等鼓励政策。

责任单位：县住房城乡建设局

4．支持物业服务企业开展住房租赁经营。鼓励物业服务企业协助配合业主出租空置房源。支持物业服务企业发挥信息、人员、服务等优势，拓展业务范围，通过代管、租赁、购买等方式筹集房源，依法开展住房租赁经营。

责任单位：县住房城乡建设局，夏镇街道办事处、开发区管委会

5．支持和规范个人出租住房。落实个人出租住房税收优惠政策。鼓励个人依法自行出租，或委托住房租赁企业、中介机构、物业企业出租符合安全要求、满足基本使用功能的自有住房。充分利用政府住房租赁信息服务与监管平台，为个人出租住房提供高效、便捷的信息服务。

责任单位：县税务局、县住房城乡建设局

（二）有效增加租赁住房供应

1．允许现有住房按规定改造后出租。鼓励住房租赁企业收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等，用作租赁房源。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造、审批合格后出租。住房改造应保障结构性安全，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；不得加建卫生间、厨房。租赁住房应当以原设计的“卧室”“客厅”为最小出租单位，不得按床位出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。

责任单位：县住房城乡建设局、县应急局、县消防救援大队

2．允许商业用房按规定改建成租赁住房。允许将已批地未开工、在建、建成的商业用房、写字楼等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途按程序调整为居住用地。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理完善相关用地手续，重新核定相应的土地价款，有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。改建后的租赁住房，用水、用电、用气执行居民价格标准。

责任单位：县住房城乡建设局、县自然资源和规划局、县国资局、县发展改革局、县供电公司

3．适当新建租赁住房。根据住房供需状况、需求人群分布等因素，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。重点关注和满足产业园区、医院、学校等企事业单位聚集区的租赁住房需求，完善周边基础设施、医疗卫生服务设施等公共服务的配套。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

责任单位：县住房城乡建设局、县自然资源和规划局、县国资局、县发展改革局、县卫生健康局、县消防救援大队、县供电公司

4．提高公共租赁住房保障水平。灵活确定公租房保障方式。在供需矛盾突出的区域，可通过在新建商品住房项目中配建、政府投资集中建设、购买、长期租赁等方式，增加公租房实物供应。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。加强对企业自建公租房的监管，鼓励企业将空置的自建公租房按政府指导价向保障对象出租。探索推行公租房智能化管理方式，不断提升公共租赁住房后期管理水平。

责任单位：县自然资源和规划局、县住房城乡建设局、县国资局、县工业和信息化局、县财政局

（三）鼓励住房租赁消费

1．完善住房租赁支持政策。各有关部门、单位要结合实际，制定并完善鼓励住房租赁消费相关政策，引导城镇居民通过租房解决居住问题。合法稳定就业或符合我县人才引进规定的非本地户籍承租人，可凭登记备案的住房租赁合同等证明材料申报居住登记、申领居住证。符合落户条件的，可以申请登记常住户口，享受义务教育、医疗等基本公共服务。对具有当地户籍、无自有房产、能提供经登记备案长期租赁证明的家庭适龄子女需在租房地接受义务教育的，由县教育和体育局统筹安排入学。要统筹考虑城镇化进程、教育资源承载力、学校布局等情况，积极扩增教育资源供给，按照“积极稳妥、量力而行、分步实施”的原则，待学位供给充足时，可探索试行就近入学，同一套租赁住房在同一就学时段内，只允许一个租赁家庭的直系子女就近入学。县教育和体育局、县住房城乡建设局等有关部门不定期对学生居住情况进行抽查核实，违规行为记入个人信用记录并纳入公共信用信息平台。

责任单位：县公安局、县教育和体育局、县卫生健康局、县住房城乡建设局、县市场监管局、县发展改革局

2．加大住房公积金支持力度。支持住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存地无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公共租赁住房的，按照实际支出全额提取。租住商品住房，提供身份证明、本人及配偶无房证明的，按照市住房公积金管理委员会确定的租房提取额度提取公积金。租房提取额度不与公积金月缴存额挂钩。要积极推行公积金业务网上办理，通过联网核查、信息共享获取自住住房和租赁住房信息，减少提取公积金办理要件，简化办理手续。

责任单位：市住房公积金微山管理部

3．逐步加大货币住房保障政策实施力度。完善公共租赁住房货币补贴制度，落实实物配租轮候家庭通过租赁补贴实施保障的措施，结合我县市场租金水平和保障对象实际情况，按照分档补贴的原则合理确定租赁补贴标准。扩大公共租赁住房货币补贴覆盖面，将新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员纳入货币补贴保障范围，形成多层次住房保障体系。

责任单位：县财政局、县住房城乡建设局、县人力资源社会保障局

（四）加大政策支持力度

1．落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，落实税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对其他个人采取预收款形式出租不动产的，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税；对房地产中介机构（一般纳税人）提供住房租赁经纪代理服务的，适用6%的增值税税率；一般纳税人出租其在2016年4月30日前取得的不动产的，可以选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算应纳税额。

责任单位：县税务局

2．提供金融支持。鼓励各银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品，向住房租赁企业提供金融支持；鼓励政策性金融机构比照保障房建设及棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款；鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。积极支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，拓宽直接融资渠道。加大对房地产投资信托基金（REITs）的宣传力度，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。充分运用货币信贷政策，引导和支持金融机构加大对住房租赁企业和租赁项目的信贷支持。

责任单位：县金融服务中心、县人行、县银监办

（五）加强住房租赁市场监管

1．进一步完善政策制度。严格落实《中华人民共和国城市房地产管理法》、住房城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》等法律法规规章规定，进一步完善我县住房租赁管理的有关规定。明确住房租赁当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。建立健全住房租赁中介机构和从业人员执业资格、信用管理制度，建立并严格执行中介人员实名服务制度、服务项目明码标价制度。制定违规处罚的具体措施，督促并引导房屋中介机构及从业人员依法经营、诚实守信、公平交易，使住房租赁行为和监督管理有法可依、有据可查，维护当事人合法权益。

责任单位：县住房城乡建设局、县司法局、县市场监管局

2．严格执行合同备案。严格落实住房租赁合同备案制度，将租赁合同登记备案作为享受有关税费优惠、基本公共服务等住房租赁优惠政策的必要条件。加快实现住房租赁合同网上签约及登记备案，提高工作效率，方便群众办事。县住房城乡建设局要明确住房租赁备案管理工作机构，搭建工作网络，委托夏镇街道办事处、开发区管委会办理租赁备案业务。县公安局、县市场监管局、县教育和体育局、县自然资源和规划局等部门应当配合做好住房租赁备案工作。

责任单位：县住房城乡建设局、县公安局、县市场监管局、县教育和体育局、县自然资源和规划局

3．建设政府住房租赁交易平台。县住房城乡建设局要加快建设政府住房租赁交易服务平台，所需费用列入县财政预算。将服务平台与房产交易备案信息系统、不动产登记系统有效对接，实现信息共享，形成完善的房屋租赁信息服务管理平台。通过服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案；建立住房租赁信息发布标准，确保信息真实准确，规范住房租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人的权益；开展住房租赁企业和房地产经纪机构备案管理，实施租房租赁信用管理；加强住房租赁市场监测，为政府决策提供数据基础。

责任单位：县住房城乡建设局、县财政局、县自然资源和规划局

4．建立健全管理体制机制。建立部门相互协作配合的工作机制，推进部门间信息共享，合力培育、发展和规范住房租赁市场。县住房城乡建设局负责住房租赁市场管理和相关协调工作，会同县发展改革局、县公安局、县应急局、县市场监管局等有关部门加强住房租赁市场监管，做好住房租赁市场和行业的日常管理和检查工作，整顿规范市场秩序，打击住房租赁违法违规行为。县公安局对租赁房屋依法实行治安管理，对租赁房屋的流动人口依法实行居住登记管理，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业、房屋租赁中介机构与其他管理单位排查治安安全隐患；各公安派出所对租赁房屋依法实行消防监督管理，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业、房屋租赁中介机构与其他管理单位排查整治消防安全隐患，组织开展经常性消防安全教育，普及消防常识，提高租赁房屋的流动人口消防安全素质。县应急局对住房租赁经营单位遵守消防法律法规情况依法进行监督检查。县市场监管局依照职权负责对房屋租赁中介服务活动进行监督管理。各有关部门、单位要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动。建立住房租赁网格化管理机制。街道办事处、居民（村民）委员会要充分发挥基层组织作用，在办公场所设立房屋租赁服务站点，协助开展房屋出租信息的采集、租赁登记备案、现场核验、日常巡察等工作，并建立纠纷调处机制，及时化解租赁矛盾纠纷，实现房屋租赁管理与服务工作重心下移，方便群众。

责任单位：县住房城乡建设局、县公安局、县发展改革局、县市场监管局、县应急局，夏镇街道办事处、开发区管委会

三、保障措施

（一）加强组织领导。培育和发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，是完善住房供应体系、实现城镇居民住有所居的重要举措。各有关部门、单位要提高认识，切实增强责任感和紧迫感，加强组织领导，落实管理经费、组织和人员，健全工作机制，促进住房租赁市场健康发展。

（二）严格落实责任。各有关部门单位作为本辖区本行业内培育和发展住房租赁市场的责任主体，要充分履职尽责，按照本方案制定切实可行的工作计划，将各自承担的任务梳理细化，明确任务目标和工作重点，提出切实可行的措施，科学安排工作进度，层层落实责任，确保将各项任务落到实处。

（三）强化服务监管。严格落实目标责任制和责任追究制，将培育和发展住房租赁市场纳入效能监察范围。各有关部门、单位要认真落实“放管服”改革的总体要求，梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，建立快速审批通道，探索实施并联审批。简化审批程序，优化工作流程，限时审批、限时办结，切实提高办事效率。

（四）做好宣传引导。各有关部门单位要充分认识培育和发展住房租赁市场的重要意义，引导新闻媒体全面、客观、公正地报道住房租赁市场情况，倡导住房先租后买、梯级消费、梯次改善的新理念，营造有利于培育和发展住房租赁市场的良好氛围。

                                                                                                                         微山县人民政府办公室

                                                                                                                          2019年6月12日